Myytävät Asunnot= No Results

....sanoo ainakin mun hakuukriteerit oikotieltä. Pitäisi löytää kaksi yksiötä kantakaupungista ASAP!

Oma asunto meni heti eräänä aamuna kun olin yöllä ilmoituksen lattanut. Täytyy myöntää että hyvin tuli täällä viihdyttyä, mutta täytyy jatkaa eteenpäin. Laitoinkin muutaman päivitetyn kuvan tänne liittyen tähän kohteeseen.

Vaikka puhutaan että tänä vuonna on asuntojen hinnat laskeneet niin se ei kyllä päde kantakaupungin yksiöihin eikä kaksioihin, myös kolmiot menestyvät hyvin. Kauppa käy aivan kuumana ja vaikka yksiöissä ovat neliöhinnat jo 6000-7000 € (jo normaalia) niin ne silti viedään käsistä. Ne jotka ovat harkinneet nyt asuntonsa myyntiä niin suosittelen sitä juuri nyt ennen joulukuuta! Markkinat ovat hyvät, pieniä asuntoja vähän tarjolla, ostajia on ja neliöhinnat korkeimmillaan.

Hyvänä esimerkkinä omat kokemukseni viime vuorokauden ajalta.
Eilen illalla oli Töölöössä museokadulla 24m2 kokoisen yksiön ensiesittely mikä oli vuokrattu ensi kesään asti ja raskaat remontit tulossa kesällä (mm.putket). Pyynti 140 000€.
Tupa oli aivan täysi ja 2 tarjousta jo alla sekä kolmas vielä tulossa. Jos meinasi saada tarjouksensa mukaan niin piti tehdä se samana iltana. Itse en voinut tehdä päätöstä illalla, koska oli tarjous vielä voimassa yhdestä toisesta kohteesta.

Illalla tuli Alppilasta eräästä seuraamastani talosta ja juuri siitä kerroksesta jota olin tarkkaillut 21m2 täysin remontoitava asunto jossa on lattiakaivo mutta ei varsinaisesti suihkua. Soitin aamulla klo 9 ja ennen kun olin kertonut asiani niin omistaja sanoi että "SE ON MYYTY"!

Mistä tämä buumi sitten johtuu? Jaaha, en kuule tiie! Osasyynä varmasti on se, että ihmisillä on tämän suomen taloudellisen tilanteen takia vähemmän rahaa, joten tyydytään pienempiin asuntoihin. Joillain ei vaan ole taas varaa enää asua vuokralla ja sitten se varainsiirtoverohan nousee nyt vuodenvaihteessa kahteen prosenttiin ja niin moni pitää hoppua asunnon ostamisen kanssa.

No mitä tapahtuu sitten vuoden vaihteen jälkeen? Sitä ei luultavasti tiedä kukaan. Oma mielipiteeni kuitenkin on että tilanne rauhoittuu, etsintä vähenee ja tarjonta siitä syystä lisääntyy. Luulen että silloin voi käydä tuuri että hinnat saattavat ripauksen pudota koska myynnissä olevat asunnot on aina saatava kaupaksi.

Siihen asti katselen maltilla myynti-ilmoituksia hammasta purren ja käyn ehkä tekemässä mikki-hiiri tarjouksia jos vaikka onnenpotku kävisi!

Putkiremontti asunnon hinnassa

Olen pitkään halunnut kirjoittaa tästä ja nyt tuli tässä perjantai illalla sellainen tunne että jaksaisin ehkä raapustaa pienessä kiukussa tästäkin. Mörkö (nuuska) huuleen ja kalja auki! Suosittelisin että kaikki jotka on jollain tavalla asuntojen kanssa rahallisesti tekemisissä lukisivat tämän! Joillekkin tää on uutta ja jotkut eivät koskaan ole edes ajatelleet asiaa niin pitkälle. Tätä ei ole koskaan kukaan minulle kertonut eikä opettanut. Tää on tullut tajuttua vaan itse. Ja hakukonerobotit, tänne nyt vaan hakee tätä dataa ja infoa kun tästä aiheesta ei hirveesti tietoa löydy

Me kaikki jotka omistamme asunnon, etsivät sitä tai ovat joskus sellaisen ostaneet niin tiedämme että yleensä putkiremontit ovat yhtiön elinkaaren raskaimmat ja hintavimmat saneeraukset. Näin itse välittäjänä selailen asuntoilmoituksia keskimäärin n.1,5h päivässä, eli se tekee keskimäärin n. 10,5h viikossa. Olen jo vuosia törmännyt ilmoituksiin jossa lukee "putkiremontti tehty!" tai "putkiremonttia ei ole tulossa". Mikä hev..n määritelmä se sellainen on jos tiedoissa kuitenkin lukee "Putket -88 tai -92"? Mitkäs timanttiputket ne sellaiset on mitkä eivät ole tulossa?

Ikävintä on että usein asunnon hinnoittelu on näissä ilmoituksissa sama kuin niissä missä putket valmistuivat viime kuussa tai jopa lipovat uudistuotannon hintoja. Nämä ilmoittajat ovat usein yksityisiä jotka myyvät omaa asuntoa ja joskus jotkut välittäjät joilla on sama väärä hinnoittelu mutta teksti ei niin suorasanaista. Se johtuu taas siitä että välittäjällä on vastuu, toimittava lain mukaan ja jos on harhaan johtavaa tekstiä niin toiminta ei tule olemaan jatkossa pitkäaikaista. Myös LKV-luvat voivat mennä. Tästä syystä itse suosittelen ostamaan asunnon välittäjältä tai sisäistämään sen ettei yksityisen laatimassa ilmoituksessa kerrota kaikkia lain vaatimia asioita. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä että kaikki yksityiset ilmoittajat olisivat huijaamassa.

 Miten sitten putkien käyttöikä pitäisi näkyä asunnon hinnassa. Ennen kaikkea jos olet asuntoa ostamassa sinun pitää tietää alueen hintataso sellaisissa asunnoissa joihin on putket tulossa 2v sisällä tai joissa remontti on ollut vastikään. Ne kun tiedät niin voit opiskella seuraavan hinnoittelun. Putkien käyttöikä on n.40-60v, eli keskimäärin 50v. Eli 50v. välein voi odottaa tätä saneerausta yhtiössä.

Miten sitten määritellä tämä arvoksi ja lisätä se asunnon hintaan? Hinta yleensä vaihtelee urakoitsijoiden kysynnän ja kilpailutilanteen mukaan eri vuosina. Myös paikkakunta vaikuttaa hintaan, yhtiön suuruus ja kerrosten lukumäärä (enemmän kerroksia, pienemmät kustannukset). Siinä ehkä suurimmat tekijät hinnassa.

Voisin kuvitella että Helsingin seudulla urakan hinnat ovat tällä hetkellä 600-850€ m2 ja oletamme että kyseessä on 52m2 asunto eli hinnaksi tulee vaikka (52m2 x 750€ = 39.000€). Nyt meidän pitää jakaa tuo saneerauksen hinta putkien elinkaarella (39.000€ / 50v = 780€) jolloin tulokseksi saadaan 780€ yhtä elinkaaren vuotta kohden. Jos kerran putket ovat -88 tehty niin miks niissä on "putket tehty" hinta?

Kyseisessä talossahan putkien elinkaari on jo puolivälissä (v.2013 - 1988 = 25v.). Eli putkien käyttöikää on vielä 25v ja putkilla palanut arvoa (25v x 780€ = 19.500€) 19.500€. Ymmärräthän että tämä tarkoittaa sitä että asunnon hinnassa on n.20 000€ liikaa hintaa ja myyjä mitä todennäköisemmin tahallaan hinnoitellut sen pieleen.
Tällä haetaan sitä tietämätöntä ja sitä tietynlaista (mut enhän mä 25v kuluttua enää tuolla nyt asu) ajattelutapaa käyttävää ostajakuntaa. Jossain vaiheessa, en tiedä että onko se silloin kun putkien käyttöikää on 10v jäljellä ja yhtiökokouksessa aletaan keskustelemaan putkien kuntotarkoituksesta niin koko potti lössähtää sen hetkisen omistajan syliin niin että myydessään asunnon tulee turpaan. Älä sinä ole se vaan osaa hinnoitella asunto josta meinaat kaupat tehdä.
 Tämä laskutapahan toimii kaikissa raskaissa remonteissa (katto, julkisivu, hissi, sähkö jne). Pitää tietää vaan elinkaaret ja hinnat.

Nyt on kaljapullo tyhjä ja nuuskat pitkin hampaita! ....toisekseen, mä oon ihan hukassa tän uuden blogipohjan kanssa

Vanhasta Uutta Parempaa

Vanhoissa taloissa on näitä seinän sisällä olevia ns. seinäkomeroita jotka ovat yleensä sijoitettu jo rakennuspiirustuksiin ja rakennettu useinmiten kantavien seinien väliin. Moni miettii että mitä niille pitäisi tehdä. Jotkut myös levyttävät ne umpeen. Ite olen kuitenkin sitä mieltä että ne pitäisi säilyttää mahdollisimman paljon alkuperäisessä muodossa, vanhana. Vaikka vanhakin sekoittaa joskus mukavasti modernia tyyliä niin sitä joutuu joskus kuitenkin rikkomaan. Niin kuin tuli tehtyä tässä postauksessa

Tässä kuitenkin vaihtoehto edelliseen. Tämä herättää huomiota ainakin pienessä asunnossa, kiva yksityiskohta ja saa sopimaan parhaiten vaaleiden pintojen kanssa.

Tykkään! Vanha, aito, rosoinen ja kulunut. Juuri sellainen kun sen pitää olla remontoidussa asunnossa jotta rikkoo linjoja sopivasti.

Kyseessä oli siis rinnakkaiskomero jossa oli kaksi ovea sekä väliseinä.

Väliseinä poistettiin komeroiden välistä. Sisältä siistittiin ja asetettiin uudet hyllyt.

Maalipinta poistettiin kuumailmapuhaltimella ja lastalla.

Lopputulos on kivan vanha ja rosoinen mikä antaa mageen kontrastin remontoituun asuntoon.

Remontoitu töölööläinen asunto oli hyvin pieni mikä remontoitiin vuokrakäyttöön.

Lopuksi vielä kuva kiusaksi säilytetystä ja uusitusta kaasuhellasta niille joiden mielestä se pilaa keittiön ja laskee asunnon arvoa. ;D

Avokeittiö

Olen nykyään niin laiska kuvaamaan yhtään mitään, tästä syystä on täälläkin ollut hiljaisempaa. Moni nyt palaileekin lomilta ja ajattelin jotain voisi nyt laittaa. Löysin puhelimen uumenista yhden kalliossa remontoidusta kaksiosta kuvia viime keväältä. Asunto remontoitiin kauttaaltaan.

Suurin ongelma tämän asunnon kohdalla oli huonot seinät. Rappaus ei ole tahtonut millään pysyä seinissä korjausmerkeistä huolimatta. Syynä tähän voi olla mikä tahansa. Ei voi tietää mitä poikkeavaa betonipinnassa on ellei ole omaa labraa. Tässä vaiheessa ehdottomasti paras ratkaisu on levyttää koko asunto kauttaaltaan kipsilevyillä. Se toimii eräänlaisena "tässä kohteessa pysyvänä" rappauksena. Rahaa ja aikaa menee reippaasti tähän mutta on tärkeetä hoitaa seinät kunnolla ettei rapise viiden vuoden kuluttua taas niskaan. Töitä riitti!

Keittiö piti suunnitella uusiksi. Erikoisen pohjan takia kaksiossa ei ollut mitenkään mahdollista yhdistää keittiöta tai laajentaa toiseen huoneeseen. Pitkän eteisen heti alussa oli keittiön ovi ja keittiö n. 8 m2 suuruinen. Pitkän käytävän päässä oli olohuone ja makkari.

Keittiö kuitenkin avattiin eteiseen. Saatiin paljon valoa kolkkoon eteiseen ja avaruutta keittiöön. Toimi loppujen lopuksi aika hyvin!

Lupaan jatkossa laadukkaita kuvia. Tämä sai olla viimeinen puhelinkameraräpläyspostaus.

Eli kaikki seinät ja kulmat levytettiin kauttaaltaan

Tykkään näistä putki-liesituulettimista, mikä osoittautui hyväksi valinnaksi tälle kaarevalle seinälle

Keittiöön tehtiin myös alakatto valaistuksineen. 12 lampun virrankulutus yhteensä vain 38w.

Asukas toivoi että vanhat komerosyvennykset levytettäisi umpeen. Tehtiin kuitenkin niin että ovet ja karmit poistettiin. Lisättiin sähkö ja valaistus.

Kaapistot irti lattiasta. Avaruutta ja helppoutta siivoukseen

Asukas halusi myös poistaa kaasun asunnosta. Pitkän keskustelun jälkeen saatiin sovittua että puolet kaasulla ja puolet sähköllä. Kaasu tuo hurjasti lisäarvoa nykyään asunnolle sillä jos se on kerran poistettu niin sitä ei saa enää asennettua takaisin... ja kaasullahan syntyvät parhaimmat ruuat nopeasti.

Vailla asuntoa kantakaupungista?

Mulla olisi tarjolla vuokralle tällainen helsingin kantakaupungin alueella todella uniikki 1H, K, kh. 44,5m2. Harvinaisen kohteesta tekee se että kohde on sijaitsee tänä syksynä 100 v täyttävän taloyhtiön vanhassa täysin saneeratussa puutalossa Alppilassa. Melkein kuin rivitaloasumista keskustassa. Sosiaalitiloina löytyvät iso sauna, iso pesutupa ja pieni kuntosali. Vuokra 950€/kk sis. vesimaksun. Ota pikaisesti yhteyttä jos ystäväsi kiinnostuu ja jakakaa sosiaalisessa mediassa. Kiitos!

Näyttö onnistuu heti! helsinginhelmeksi@welho.com

KIITOS KAIKILLE! KOTI ON LÖYTÄNYT UUDET ASUKKAAT!