Jouluvinkki

Hei taas pitkästä aikaa! Kun aikani on aina loppuvuodesta tiukilla ja hommat jäissä niin pälyilen mitä markkinoilla on tarjottavaa.

Kesän loppupuolelta asti on ollut yksi kohde myynnissä jota olen pälyillyt ja himonnut. Se on vieläkin tarjolla täällä. Yhtiöstä ja asunnosta on niukasti tietoa niin kuin aina Huoneistokeskuksen tapaan. Tunnen suht koht hyvin kantakaupungin taloyhtiöiden isoimmat remonttitiedot ulkoa. Tässä on yhtiössä on tehty viime vuonna pihakunnostus ja pohjaviemäritkin on tietääkseni vaihdettu. Tiedän myös että putkiremontti on yhtiössä suunnitteilla ellei jo ajankohtakin päätetty.

Hinta on mielestäni ok jos sen saisi pudotettua johonkin 147-148 000€ (pyynti 158t). Aina kannattaa laskea ennen putkiremonttia osakkeen todellinen arvo niin että mitä siitä saisi ilman tulevia isoja remontteja. Alueella tuon kokoisista kunnossa olevista kaksioista pyydetään 175 - 200 000€, toki jos putkiremontoitu niin 200 000 ja ehkä enemmän.

Erikoisuutena ja todella iso plussa tässä on että huoneistossa on huoneiston pituinen parveke jossa näkymä kattojen yli Linnanmäelle. Tämä on tässä todellinen myyntivaltti mikä helpottaa asunnon myyntiä tai toisena vaihtoehtona isompaa kauppasummaa pidemmällä myyntiajalla. Talo ei ole mikään Alppilan helmi mutta joskus voi olla rumassa paketissa hyvät eväät.

Alppilassa juuri tällä hetkellä kasvaa asuntojen hinnat eniten kantakaupungin alueella. Joten sijoituksena tämä on aivan loistava ja Alppilassa kun on muutenkin niukka tarjonta. Se miksi asutoa ei ole myyty on se että ihmiset vieraksuvat hirveästi putkisaneerauksia. Tässä mainio tilaisuus tehdä rahaa. Joko täys remontti tai maalia pintaan, keittiökaappien ovet vaihtoon ja myyntiin keväällä jolloin tämä viedään käsistä. Jos tämä on vielä 2kk kuluttua niin minä olen ensimmäisenä jonossa...ehkä! ;D

Oli mikä putkisaneeraus tahansa niin kannattaa varautua että se tulee maksamaan 500-900€ neliötä kohden, riippuen talosta. Itse luulisin että tässä tapauksessa se olisi 750-800€ mikä tekee sitten reilut 30 000 €. Ja yleensä saat vielä valita että maksatko heti vai jätätkö velan rasittamaan osaketta mikä sitten lyhenee korotettujen yhtiövastikkeiden myötä. 

Itse en missään nimessä maksaisi isoja remontteja pois. Kaikki aina lässyttää ja kehottaa maksamaan kun muuten maksaa tuosta lainasta korkoa. Syynä on se että jos ostat 150 000€ euron asunnon, tulee putkiremontti (30 000€) jonka maksat heti taloyhtiölle ja osake jää velattomaksi. Diiba daaba, menee vuosi, löydät jonkun tosi kivan kumppanin mutta asunto jääkin pieneksi joten panet sen myyntiin. Nyt sun pitääki asunnosta saada 180 000 € koska olet maksanut yhtiölle putkisaneerauksen kokonaan pois.

Kysymys kuuluukin nyt, kuinka monella potentjaalisella ihmisellä riittää paukut tuolle summalle? Aika harvalle nuorelle heruu 180t pankista mutta 150 tuhatta saa jo moninkertainen määrä. Eli ostajia on moninkertainen määrä enemmän koska heillä on mahdollisuus taloudellisesti siihen. Putkiremontista aiheutunut taloyhtiön lainaosuus siirtyy rasittamaan seuraavaa osakkeenomistajaa. 

Toivotaan että tosta sai jotain selvää....

Lähen tässä perjantaina reissuun niin varmuuden vuoksi toivotan jo tässä vaiheessa Rudolfin kanssa teille oikein mukavaa joulunodotusta ja antoisaa tulevaa vuotta!

Helmen välikatselmus

Työt ovat edenneet viime kuvista mutta en ole kolmeen viikkoon tosin tehnyt muuta kuin piipahtanut paikan päällä. Päivätyöt vievät aina ennen joulua niin paljon aikaa että harrastus on saanut vähän odotella.

Seinät on vimpan päälle viimeistelty, ikkunat maalattu ja ikkunalauta kunnostettu ja laitettu mosaiikit, laminaatti asennettu ja ulko ovi maalattu (ei kuvia siitä). Kävin ostaa keittiön kolme viikkoa sitten Ikeasta ja taivuin taas ostamaan kalliit korkeakiiltopinnat. Mieleisiäni tasoja Ikeasta ei koskaan löydy koska haluan täyspuutasot + jotain erikoista niihin. Hommaan tasot sitten Bauhausista, mutta siitä sitten vähän myöhemmin niin saadaan kuviakin mukaan.

Tässä kolme ensimmäistä "ennen ja jälkeen" kuvaa.

Opin jotain uuttakin. Pidän kovasti pohjamaaleista enkä käytä pintamaaleja seinissä melkein koskaan. Pohjamaalit ovat aina paljon valkoisempia ja helpompia käsitellä, mattoja eikä ne jätä raitoja seiniin. Olen aina ollut vesiohenteisten pohjamaalien kannalla. Olen käyttänyt aina Siroplast 2 tai 7. Nyt tuli kokeiltua jotain uutta koska kolmeen kertaan kun oli maalattu niin aina jostain jotain kuulsi tasoite läpi. Palomies (pelastaja) kaverini Mika suositteli kokeilemaan öljypohjaista pohjamaalia Tixomattia. Sen kun rykäs kertaalleen niin jälki oli todella hyvä ja jopa huomattavasti valkoisempi kuin erittäin valkoinen Siroplasti. Tixomat on neljä kertaa kalliimpaa mutta se että maalaat vain kerran tai kaksi niin säästät huomattavasti aikaa eikä sitä mene läheskään niin paljon kuin vesiohenteista. 10L noin 100€, riittää 20m2 asunnolle.

Eteisen oven ja karmien poisto tuo aina tilantuntua ja avaruutta.

Tässä muutamia sekalaisia kuvia purusta ja homman etenemisestä. Pahoittelen myös kovasti kuvien kellertävyyttä. En vaivautunut vaihtamaan valotusta manuaalille.

 Muovimaton alta paljastui täysin hiemakelvoton lankkulattia.

 Parvi ja keittiö purettuna.

Olen aikaisemmin jo maininnut kuinka tykästynyt olen Quick Stepin laminaatteihin ja nyt sitten päädyin täysin samaan lautamalliin kuin edellisessä kohteessakin. Tätä samaa saa myös pätkälautana, eli ei niin että viilut menevät koko huoneiston pituudeltaan. Laatu hyvä ja ne ovat yhtä paksuja kuin jotkut parkettilattiat. Halusin valkoista koska se heijastaa paljon valoa ylöspäin ja tekee huoneesta valoisan ja tilavan tuntuisen. Se on oleskelun ja asumisen kannalta erittäin oleellista koska ainakin itse arvostan valoisuutta, varsinkin kun täällä pimeessä ja synkässä asustellaan.

Vanhojen talojen ikkunalaudat ovat aina todella syviä ja massiivisia. Tämä hienous kannattaa aina käyttää hyväksi ja konstein tuoda esille. Ongelma on vaan että ne ovat aina todella huonon kuntoisia. Hyvä ratkaisu on lasimosaiikki! Laatta on myös ihan ok mutta mosaiikissa on sellainen kiva pieni salaisuus että se reagoin luonnon valon kanssa ja se toimii aina. Sopiva mosaiikki kannattaa aina valita harkiten ja miettii yhteensopivaa teemaa huoneen kanssa. Liian rohkea valinta saattaa joskus olla haitaksi. Itselläni on sekalainen valinta jossa on marmorinvalkoista, viskya ja irishkuosia joissa kaikkiin on upotettu jotain ihme pronssia mikä reagoi valon kanssa. Harmikseni tässä työmaavalossa näitä asioita ei tule esille mutta yritän seuraavan kerran saada heti alkuun kuvan valmiista ikkunalaudasta päivänvalossa.

 Ennen saumausta kannattaa aina rajata ja suojata seinät.

 Valkoinen saumausaine sopii tässä tapauksessa valkoisten seinien kanssa.

WTF?

WTF??

........joten ensi kerralla sitten kuvia valmiista tuloksesta!

Löysin tähän loppuun vanhojen remonttikuvien seasta kuvaamani tulevan taloni Eirasta! ;D

Uusi helmi?

Hmmm.... tai no kuvien perusteella ei ehkä vielä. Löysin jo pari kuukautta sitten kalliosta helsinginkadulta melko edullisen pienen yksiön. Meinasi mennä tekemäni tarjous aika hyvällä summalla läpi kunnes joku suomalainen sijoittaja Wall Streetiltä nosti tarjousta viime hetkellä. Ajattelin että v.... menkööt! Enhän mä rupee ketään miljonääriä vastaan kilpailemaan, joten ilmoitin välittäjälle että antaa olla.

Hetken töissä pöntöllä istuttuani mietin että ei se pyyntihintakaan nyt mikään tähtitieteellinen ole eikä se nyt muutamasta tontusta voi kiinni jäädä. Mietin että jos teen hyvän tarjouksen lyhyeksi ajaksi, niin että tarjousaika loppuu ennen kun se pohatta kerkee sielä nycissä aamukahvinsa juomaan. Soitin sitten takaisin välittäjälle ja sanoin tekeväni tarjouksen jossa on pyyntihinta. Tarjoushan meni läpi.

Olin ihan fiiliksissä koska edellisestä oltiin jo kauppapapereita tekemässä ja uusi kohde löytyi sopivaan aikaan. Tosin olin ennen käynyt katsomassa noin neljää asuntoa joista kaikista tein tarjouksen jotka sitten hylättiin. Ajattelin että nyt voisi vähän aikaa pitää taukoa tosta touhuumisessa.

Talo on rakennettu v.1916 ja yhtiö on ihan hyvän kuntoinen. Talossa on jo parit putket tehty ja seuraavat ovat suunnitteilla ehkä 6-12v kuluttua. Tämä tarkoittaa sitä ettei yhtiölaina tule kuormittamaan osaketta vuosiin ja kohde on helppo myydä kun ostaja tietää ettei mitään isoa remonttia tehdä lähivuosina.

Eli 21,5 m2 ja todella huonon kuntoinen asunto. En ole eläessäni nähnyt mitään vastaavaa. Vaikka asunto on meidän kaikkien mielestä liian pieni niin asunnon kattokorkeus on 315-320 cm. Se miksi kiinnostuin asunnosta oli kaksi asiaa, katon korkeus ja putkiremonttia ei ainakaan neljään vuoteen. Millään muulla ei ollut väliä.

Muutama kuva otettu yli kuukausi sitten. Asunto on vielä täysin koskematon kuvissa. Olen ottanut sen kanssa aika lungisti ja olen tehnyt sitä kun on huvittanut. Eli todella vähän ja välillä on ollut viikkoja jolloin en ole edes käynyt paikan päällä. Pahoittelen kuvien huonoa laatua.

Muovimaton alta löytyneen hesarin perusteella matto on laitettu -89. Varmaan sama pätee tapetteihin, tai no, ehkä niihin nikotiinikerrostumiin. Aika karua! Ja tuo kaikki on tuntunut kyllä jo työn määrässä.

Kuvista ei edes selviä miten oksettava tuo keittiö oli. En ymmärrä miten joku on voinut asua näin.

Toivotaan että saan tuon kameran muistikortin auki niin saadaan piakkoin uudempia kuvia.

Malminkatu 34 m2 00100

Syksyllä 2009 heti kun olin myynyt kotkankadun ostin tämän uuden kohteen melko halvalla sijaintiinsa nähden. Asunnossa pidettiin yksi näyttö jossa oli samaan aikaan noin kymmenisen muuta katsojaa. Tämä 34 neliön asunto haluttiin myydä mahdollisimman pian ja siitä annettiin 3 tarjousta joista minun oli nipin napin korkein. Pyyntihinnasta lähti sellaiset päälle 8% pois. Yleensä tinkimisvaraa on noin 5% pyyntihinnasta.

Asunnon huonot puolet olivat todella huono kunto ja kerrostalon ensimmäinen kerros (sisäpihalle). Plussina olivat keskeinen sijainti ja vaikka putkiremontti oli varmasi lähivuosina tulossa niin siitä ei ollut taloyhtiöllä vielä mitään suunitelmaa.

Aloitin remontin keväällä 2010. Koska kyse oli yhdestä huoneesta ja keittiöstä niin ajattelin että keittiön ja huoneen seinän poisto tuo paljon avaruutta ja muunteluvaraa. Yksiö avokeittiöllä tuntui hyvältä ja se onkin tänäpäivänä aika yleistä.

Huoneisto laitettiin täysin uusiksi ikkunoista kylppäriin ja vanhaa jäi vain kylppärin ovi mikä entisöitiin. Kuvia löytyy vain remontin alusta. Keittiön, kylppärin ja parven rakentamisesta ei ole säästynyt mitään kuvia mutta nämä seuraavat kuvat korvatkoot ne.

Pohjapiirustus on täysin viitteellinen. Se on lähinnä valmiista asunnosta. Väliseinä kulkee eteisen ja kahden ikkunan välistä.

 Näkymä rapusta eteiseen. Purku käynnissä. Keittiöromua.

 Kylppäri, 80-luvun loppupuolen jälkeä ja trendiä. :D

 Näkymä eteisestä huoneeseen. Purettua roinaa. Huoneen ja keittiön välinen seinä oikeella.

 Ovet ja karmit poistettiin kokonaan.

 Huoneen ja keittiön välinen seinä.

 Keittiö ja sen takaseinä purettuna. Löysin keittiön takaata peitettynä hienon vanhan kylmäsyvennyksen ja mielestäni tuollaiset löydöt on otettava aina käyttöön vaikka miten typerältä näyttäisivätkään.

 Keittiön nousut.

 Vaikka ikkunat ovat vaihdettu 70-luvulla niin olivat todella huonossa hapessa. Samoin olivat ikkunalaudat ym. mitkä laitettiin uuteen uskoon.

 Poistettava seinä.

Seinän poisto aloitetaan.

Huom! Jos olet harkinnut samaa niin ensin on selvitettävä että onko seinä kantava. Sitä ei välttämättä isännöitsiäkään tiedä ja monet sanoo että isännöitsiältä tai taloyhtiöltä on saatava lupa poistaa jokin väliseinä. Ja moni lähteekin näillä eväillä kaatamaan seinää. Tässä asiassa eksytään vähän, sillä yhtiö antaa vaan luvan muutokseen, ei ota siitä mitään vastuuta koska kukaan ei tiedä seinästä yhtään mitään. Olet täysin itse vastuussa muutoksista!

Sinun on selvitettävä itse rakennusvalvontavirastosta talon rakennuspiirustuksista että onko poistettava seinä merkitty kantavaksi. Rakennusvalvontavirastosta löytyy rakennuspiirustusarkisto jota voi kuka tahansa käydä selailemassa muutamalla eurolla ja ottaa piirustuksista kopiot.
Virkailja ojentaa sinulle osoitteen perusteella talon rakekennuspiirustukset joista sinun pitää etsiä itse oikeat piirustukset ja oikea asunto. Saattaa tuottaa vaikeuksia jos talo on yli 80v vanha sillä piirustukset ovat jo sen verran kulahtaneet. Piirustuksista saat kopiot jotka sitten voit käydä näyttämässä asiantuntialle tai taloyhtiön osoittamalle remontin valvojalle.  Rakennusvalvontavirastossa on suht helppoa asioida jos tietää mitä hakee. Sijaitsee hakaniemessä. Itseltäni meni noin 30min vaikka piirustukset olivat todella nuhjuiset. http://www.hel.fi/hki/Rakvv/fi/Etusivu

 Seinä kaatui noin 20 minuutissa.

 Jätettä tuli noin 50 jätesäkillistä.

 Näkymä purun jälkeen huoneesta keittiön puolelle.

Vanhoissa taloissa saattaa olla huoneet eri korkuisia kun seinä poistetaan välistä. Ja juuri niin kävi tässäkin. :(

Nyt kun ikkunoiden välistä poistettiin seinä niin kaksi isoa ikkunaa tuo paljon luonnonvaloa avaraan tilaan.

Seinien tasottamista. Tasotetta meni sellaiset huikeat 80-litraa

Uudet ikkunat tuli. Koko taloon vaihdettiin ikkunat.

Tasotettu ja maalattu.

Kylmäsyvennyksestä tuli ihan ok. Piti vielä tilata sinne lasihyllyt mittatilaustyönä.

Uusi laminaatti. Quick Stepin laminaatit ovat mielestäni parhaita. Laadukkaita, kestäviä, paksuja ja livenä todella hienon näköisiä. Tosin hinnat ovat kalliimasta päästä. Quick Step alkaa olee suomessakin jo arvostettu ja tämä amerikkalaisyhtiö todella osaa hommansa vaikka sielä nyt niitä helv.... tunkkaisia ja mauttomia kokolattiamattoja joka paikkaan tungetaankin. http://www.quick-step.com/europe/fi/fi/default.aspxd

Koska asunto on ensimmäisessä kerroksessa sisäpihalla ja halusin lisää valoisuutta niin valitsin sinne erittäin vaalean ja leveän lankkulaminaatin.

Nyt valitettavasti loppuivat tuosta projektista kuvat. Muistaakseni joku vei silloin kamerastani muistikortin tai muuta vastaavaa. Tässä on kuitenkin näkymä valmiista.

Näitä kuvia muuten kannattaa klikata auki sillä kuvat ovat laadukkaita ja niissä näkyy paljon erilaisia yksityiskohtia.

Tuli idea rakentaa tuollainen 6 m2 parvi sillä se tuo paljon lisätilaa. Tosin Katon korkeus oli vain 270 cm ja jos halusi parvelle reilusti liikkumiskorkeutta niin alas jäi noin 175 cm korkeutta, mikä riittää sohvalle aivan mainiosti.

Ja joillekkin tämä sitten kelpasi heti! :D

Vaikka asunto meni myyntiin heti kun se valmistui niin viihdyin täällä myös myynnin ajan. Täällä tuli sitten oleskeltua kesällä pari kuukautta. Sain myynnissä juuri sen mitä arvelin saavani kun sen ostin vaikka siitä tulikin parempi kuin kuvittelin. Välittäjä veti tässä viimeisen niitin ja käsitykseni välittäjistä muuttui täysin. Pahempia kuin autokauppiaat!