Hae tästä blogista

perjantai 19. lokakuuta 2012

Putkiremontti asunnon hinnassa

Olen pitkään halunnut kirjoittaa tästä ja nyt tuli tässä perjantai illalla sellainen tunne että jaksaisin ehkä raapustaa pienessä kiukussa tästäkin. Mörkö (nuuska) huuleen ja kalja auki! Suosittelisin että kaikki jotka on jollain tavalla asuntojen kanssa rahallisesti tekemisissä lukisivat tämän! Joillekkin tää on uutta ja jotkut eivät koskaan ole edes ajatelleet asiaa niin pitkälle. Tätä ei ole koskaan kukaan minulle kertonut eikä opettanut. Tää on tullut tajuttua vaan itse. Ja hakukonerobotit, tänne nyt vaan hakee tätä dataa ja infoa kun tästä aiheesta ei hirveesti tietoa löydy


Me kaikki jotka omistamme asunnon, etsivät sitä tai ovat joskus sellaisen ostaneet niin tiedämme että yleensä putkiremontit ovat yhtiön elinkaaren raskaimmat ja hintavimmat saneeraukset. Näin itse välittäjänä selailen asuntoilmoituksia keskimäärin n.1,5h päivässä, eli se tekee keskimäärin n. 10,5h viikossa. Olen jo vuosia törmännyt ilmoituksiin jossa lukee "putkiremontti tehty!" tai "putkiremonttia ei ole tulossa". Mikä hev..n määritelmä se sellainen on jos tiedoissa kuitenkin lukee "Putket -88 tai -92"? Mitkäs timanttiputket ne sellaiset on mitkä eivät ole tulossa?

Ikävintä on että usein asunnon hinnoittelu on näissä ilmoituksissa sama kuin niissä missä putket valmistuivat viime kuussa tai jopa lipovat uudistuotannon hintoja. Nämä ilmoittajat ovat usein yksityisiä jotka myyvät omaa asuntoa ja joskus jotkut välittäjät joilla on sama väärä hinnoittelu mutta teksti ei niin suorasanaista. Se johtuu taas siitä että välittäjällä on vastuu, toimittava lain mukaan ja jos on harhaan johtavaa tekstiä niin toiminta ei tule olemaan jatkossa pitkäaikaista. Myös LKV-luvat voivat mennä. Tästä syystä itse suosittelen ostamaan asunnon välittäjältä tai sisäistämään sen ettei yksityisen laatimassa ilmoituksessa kerrota kaikkia lain vaatimia asioita. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä että kaikki yksityiset ilmoittajat olisivat huijaamassa.

 Miten sitten putkien käyttöikä pitäisi näkyä asunnon hinnassa. Ennen kaikkea jos olet asuntoa ostamassa sinun pitää tietää alueen hintataso sellaisissa asunnoissa joihin on putket tulossa 2v sisällä tai joissa remontti on ollut vastikään. Ne kun tiedät niin voit opiskella seuraavan hinnoittelun. Putkien käyttöikä on n.40-60v, eli keskimäärin 50v. Eli 50v. välein voi odottaa tätä saneerausta yhtiössä.

Miten sitten määritellä tämä arvoksi ja lisätä se asunnon hintaan? Hinta yleensä vaihtelee urakoitsijoiden kysynnän ja kilpailutilanteen mukaan eri vuosina. Myös paikkakunta vaikuttaa hintaan, yhtiön suuruus ja kerrosten lukumäärä (enemmän kerroksia, pienemmät kustannukset). Siinä ehkä suurimmat tekijät hinnassa.

Voisin kuvitella että Helsingin seudulla urakan hinnat ovat tällä hetkellä 600-850€ m2 ja oletamme että kyseessä on 52m2 asunto eli hinnaksi tulee vaikka (52m2 x 750€ = 39.000€). Nyt meidän pitää jakaa tuo saneerauksen hinta putkien elinkaarella (39.000€ / 50v = 780€) jolloin tulokseksi saadaan 780€ yhtä elinkaaren vuotta kohden. Jos kerran putket ovat -88 tehty niin miks niissä on "putket tehty" hinta?

Kyseisessä talossahan putkien elinkaari on jo puolivälissä (v.2013 - 1988 = 25v.). Eli putkien käyttöikää on vielä 25v ja putkilla palanut arvoa (25v x 780€ = 19.500€) 19.500€. Ymmärräthän että tämä tarkoittaa sitä että asunnon hinnassa on n.20 000€ liikaa hintaa ja myyjä mitä todennäköisemmin tahallaan hinnoitellut sen pieleen.
Tällä haetaan sitä tietämätöntä ja sitä tietynlaista (mut enhän mä 25v kuluttua enää tuolla nyt asu) ajattelutapaa käyttävää ostajakuntaa. Jossain vaiheessa, en tiedä että onko se silloin kun putkien käyttöikää on 10v jäljellä ja yhtiökokouksessa aletaan keskustelemaan putkien kuntotarkoituksesta niin koko potti lössähtää sen hetkisen omistajan syliin niin että myydessään asunnon tulee turpaan. Älä sinä ole se vaan osaa hinnoitella asunto josta meinaat kaupat tehdä.
 Tämä laskutapahan toimii kaikissa raskaissa remonteissa (katto, julkisivu, hissi, sähkö jne). Pitää tietää vaan elinkaaret ja hinnat.

Nyt on kaljapullo tyhjä ja nuuskat pitkin hampaita! ....toisekseen, mä oon ihan hukassa tän uuden blogipohjan kanssa

16 kommenttia:

  1. Ihmisten tietämättömyys (ajattelemattomuus?) putkiremonteista on kyllä tullut huomattua.

    Jopa asunnoista joissa putkiremontti on tulossa saman vuoden aikana maksetaan aivan järkyttävää ylihintaa. Ilmeisesti ei yhdistetä sitä esimerkiksi yksiön tapauksessa tulevaa 20-30 000€ lisäkustannusta asunnon arvoon vaan pienestä huonokuntoisesta asunnosta saatetaan maksaa saman verran, kuin sen arvo olisi putkiremontoituna.

    VastaaPoista
  2. Mun mielestä markkinat on ylikuumentuneet etenkin Hesan keskustan kämpissä. Pienistä luukuista pyydetään aivan törkeitä hintoja ja ihan kauhistelen, että kuka hullu maksaa 30 neliön yksiöstä Ullanlinnassa 250tonnia?! 30 neliötä! :O Ja tosi moneen on vielä putket/julkkarit ym isot rempat tulossa... Mutta eikös se niin ole että ei se ole hullu joka pyytää vaan se joka maksaa.

    VastaaPoista
  3. Yks uuno kysyy, että jos rivarissa tehdään putkiremontti niin pitääkö sieltä lähtee evakkoon koko ajaksi vai vaan silloin kun se oma kämppä on työn alla? Ja muutenkin saa kertoa rivarin putkiremontista jos on tietoa ja ennen kaikkea kokemusta!

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Siis hommahan menee niin ettei kukaan voi häätää sua omasta kodistasi putkiremontin aikana. Sun vaan täytyy varautua siihen että asunnossa ei ole juoksevaa vettä eikä viemäritoimintaa ja jos kestät sen että miehet alottavat piikkaamisen aamulla klo 7:00 niin tämä ei koidu ongelmaksi.
      Voin kuvitella että lapsiperheellä koituu vedentulo ja viemärikielto isommaksi ongelmaksi mutta olen aivan 100 varma että rivitalossa yhtiö tekee esim. saunan pesutilat ja pesutuvan ihan eri aikaan. Eli päivittäiset toimet onnistuvat niissä tiloissa.

      Ongelmallisimpia putkityöt ovat esim. pienissä yksiöissä. Homma vaatii kuitenkin työtilaa ja kaikki tavarat joutuu kerää yhteen nurkkaan ja suojaamaan ne pölyltä. Eli nukkumiseen ei ole tilaa.

      Isommissa asunnoissa tilat pystyy kuitenkin eristämään hyvinkin ja tämä pätee myös rivareihin. Itse rivitaloasunnoissa ei putkiremontti ole niin hirveen raskas. Esim. yksikerroksisissa ei ole läpivetoja yläkerroksiin ja asuntokohtainen toteutus on muutenkin nopeampaa ja tila on nopeastikin taas käyttökunnossa. Tietysti kaikki on kuitenkin rakennustavan takia niin tapauskohtaista.

      Poista
  4. Hienoa tekstiä! Jos on aikaa niin kirjota myös muista remonteista!

    VastaaPoista
  5. Tutkija Punavuoresta26. lokakuuta 2012 klo 1.14

    Juuri näin. 80- ja 90 -luvuilla huonosti tehtyjä putkia saatetaan remontoida uudestaan 2010-luvulla. 70-luvun talojen "puolalaisputket" ovat vaihtokunnossa - samanikäisten talojen parhaimmat putket saattavat kestää 2020-luvulle. Myös putkiremonteissa on eroja. Pinnoituksesta ei usein koidu isoa vaivaa tai kustannusta asunnonomistajalle, ja osakkaat saavat halutessaan kylpyhuoneensa uusittua "ryhmärakentamisena" normaalia edullisemmin. Pahimpia remonttikohteita taitavat olla ne ihanat jugend-talot. Kylpyhuoneet on tehty asuntoihin jälkikäteen (ts. eivät ole linjassa vaan ihan missä sattuu), putkia on uusittu 60-luvulla ja piirrustuksia ei tyypillisesti ole olemassa.

    Mistä ostaja sitten tietää putkien kunnon? Taloyhtiön tuloslaskelmasta! Jos tuloslaskelman "LVI-korjaukset" -summa on huomattavan iso ("tavallisessa" juuri putkiremontoidussa kerrostalossa ehkä tonnin-parin luokkaa), vastike on korkea ja käyttö- tai hoitokatetta ei jää, saatetaan taloyhtiössä tehdä isoja remontteja ennakoivia "hätäkorjauksia".

    VastaaPoista
  6. Mitkä ovat "puolalaisputket"? Asutaan 1970-luvulla rakennetussa Puolimatkan suunnittelemassa talossa ja nyt iski kylmä hiki kun toivoisi vielä aikaa näille putkille (ei valittamista)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Toivon että "tutkia punavuoresta" vastaisi tähän kysymykseen mutta oma kokemus välittäjänhommista on että 70-luvulla tehdyt putket ovat samassa kunnossa kuin 60-luvulla toteutetut eli melko haperot. En tiedä mitä silloin käytettiin tai miten nuo hommat tehtiin mutta tuona aikana toteutettujen putkien ikä on tullut jo nyt tiensä päähän. Esimerkkinä tuo malminkadun kohteessa on juuri alkanut putkiremontti vaikka putket ovat tehty edellisen kerran sielä vuosina -70 -73.

      Poista
    2. Tutkija Punavuoresta27. lokakuuta 2012 klo 10.31

      "Puolalaisputket" viittaa 70-luvulla Itä-Saksasta, Puolasta ym. itäblokin alueelta tuotuihin valurautaputkiin. Noita - samoin kuin Suomessa ja muualla tehtyjä - putkia asennettiin rakennettaviin ja saneerattaviin taloihin. Ajan saatossa idästä tulleet putket ovat kuitenkin osoittautuneet länkkäriputkia heikkotekoisemmiksi. Tästä syystä osassa 70-luvun taloista putket paukkuvat ja remontti on ajankohtainen, kun osassa putket on ehjiä ja remonttia ei ole edes alettu suunnitella. Kaikki materiaalit ikääntyvät - toiset kestävät vain ajan hammasta paremmin kuin toiset.

      Kuten jokainen remontoija tietää, putkityöt, vesieristykset ym. ovat tosi kalliita tehdä. Vielä kalliimpia ne ovat hätätöinä, joihin joudutaan putkien hajotessa yllättäen. Koska työt ovat kalliita, näkyvät ne taloyhtiön tuloslaskelmassa korkeina LVI-korjausmenoina ja asumiskuluissa kovana vastikkeena.

      Ohjeena Anonyymille: Jos taloyhtiössä olisi jatkuvasti putkirikkoja, huomaisit sen kyllä :).

      Poista
  7. Vuosi sitten asuntonäytöissä kierrellessämme usein tuli ihan välittäjän suusta lause, että "eihän tää tarkoita kuukausitasolla kuin parin satasen lisäystä asumiskustannuksiin". Ensisijaisesti tässä tietenkin oletetaan, että ihmiset ostavat asunnon lainalla ja mahdollisesti putkiremontin vielä yhtiölainalla, ja molemmat vielä todella pitkällä maksuajalla, jolloin kuukausihinta tietekin hieman laskee.

    Mutta ennen kaikkea oletetaan, ettei kukaan osaa laskea. Muutama kymppi tai satanen kuussa on aika helvetin iso summa 30 vuodessa. Vielä suurempi ansa ovat kuitenkin korkokulut, joita samalta ajalta saa maksella ihan käsittämättömän paljon.

    VastaaPoista
  8. 70-luvun talot tehtiin kestämään 30 vuotta, ei pelkkien putkien osalta. 23-30 luvulla tehtiin parhaimpia ja JOS ne on oikein huollettu ja peruskorjattu ovat parhaita. Valitettavasti Helsingin keskustasta löytyy näitä"peruskorjattua" taloja järjettömissä hinnoissa jossa peruskorjaus on tehty surkeasti. 50-60 luvulla tehtiin hyviä taloja mutta että olisi "järkevä" ostos pitäisi olla iso oma tontti ja taloyhtiöllä reiluusti omaa vuokrattavaa tilaa, tuloja, mutta yleensä nämä on vuokrattu talon omalle väelle toistaiseksi sopimuksilla minimaalisella vuokralla ja vaikuttaminen mahdotonta kun hallituksessa istuu vanhat jäärät ajamassa omaa etuaan. 80-90 luvun talot ihan lottoarvontaa. Niistä kannattaa lähinnä katsoa kuinka paljon korjattu/korjaushistoria, ( mitä enemmän sen parempi ), uudet taas edustavat laadulla tehtyä paskaa, (pullotalo eli tuleva homepommi ). Eli kärjistetysti voidaan sanoa että nykyään tehdään laatusertifikaatien mukaisesti paskaa ja ennen tehtiin pelkkää paskaa. Paras vaihtoehto on ostaa oma tontti ja rakentaa itse tai rakennuttaa luotettavalla oma talo. (hirsi tai kivi). Ugh, olen puhunut.

    VastaaPoista
  9. Mutta miten suhtautua pinnoitettuihin putkiin joissa epoxit vedetty ruosteiden päälle ja myynti-ilmoituksessa maininta putkiremontti tehty ?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Putkiremontti on tuolloin tehty "sukittamalla" eikä perinteisellä menetelmällä. Sukitusmenetelmä oli jossain vaiheessa aika epäsuosittu mutta on ajan saatossa paljon kehittynyt. Yleensä sillä saadaan kustannukset puolitettua mutta putkille lisää käyttöikää vain noin 20v. Sukittamalla ei kuitenkaan estetä täysin vesivahinkoja koska itse putket ovat kuitenkin vanhoja ja kokonaisuudessaan epävarmempia tulevina vuosina kuin jos putket olisi täysin uusittu. Sukitus toimii sellaisissa kohteissa parhaiten jossa putket on edellisen kerran hyvin tehty eikä hirveän vanhat 30-40v. Tällöin saadaan sukituksen hyöty maksimoitua jos se toteutetaan tarpeeksi ajoissa.

      Myynti-ilmoituksessa pitää ehdottomasti olla "putkiremontti tehty sukittamalla. Ei perinteisellä menetelmällä" . Välittäjän pitää myös kertoa ennen kauppoja mitä sukittaminen varsinaisesti tarkoittaa niin että ostaja ymmärtää mitä on ostamassa. Tämä on hyvän välitystavan mukaista ja epämääräisistä tapauksista voi aina valittaa liittoon. Myös tämä on yksi syy sadoista miksi asunto kannattaa aina ostaa välittäjän kautta eikä yksityiseltä ihmiseltä. Välitysliike on velvollinen ilmoittamaan kaiken mahdollisen kohteesta ja välitysliikkeelle tulee myös vastuu siitä. Yksityisellä ei ole velvollisuuksia asian suhteen.

      Se että ostaisinko osakkeen yhtiöstä jossa putkiremontti on suoritettu sukittamalla? ehkä joo, viideksi vuodeksi mutta pidemmäksi tähtäykseksi en. Tutustu tarkoin taseeseen ja jos sukituksesta on parikin vuotta niin sielä pitäisi kyllä näkyä jos yhtiössä on ollut sen jälkeen vuotoja tai muita ongelmia sukitukseen liittyen. Jos löytyy, niin varaudu että ongelmia on myös jatkossa ja ne maksaa!

      Poista
    2. Ei taida Taavi oikein tietää, miten kehittynyttä sukitus nykyään on... Sukitettu putki, jos se on tehty kunnolla, on sama kuin asentaisit uudet muoviviemärit. Sukka on itsensä kantava ja sen ympäriltä voi ruostua alkuperäinen putki pois, ilman, että uusiin korjaus toimiin pitäisi ryhtyä. Sukituksessa vanha putki toimii ainostaan muottina toimenpiteen aikana, eikä vanhalla putkella ole sen jälkeen käytännössä mitään virkaa... Pinnoitus on taas asia erikseen, mutta tämä korjaustapa onkin häviämässä markkinoilta...

      Poista
    3. Se on totta, en varmasti tiedä miten kehittynyt sukitus on! Se miten kehittynyttä sukitus on ei ole näyttöä. Näyttöä alkaa tulemaan silloin kun ensimmäiset sukitukset alkavat tulemaan tiensä päähän, menetelmä kun on sen verran tuore. Jo tällä hetkellä menetelmän materiaali jakaa mielipiteitä terveysriskeistä. Myös saksassa ja ruotsissa ovat pinnoitteet pannassa. En väitä menetelmän olevan huono mutta en yleensä ota myöskään lääkkeitä joiden sivuoireita ei vielä tiedetä. En millään itse ainakaan laske sukitusta saman arvoiseksi uusien putkien kanssa joita on asennettu suomeen jo yli 100 vuoden ajan ja joiden kestävyydestä, käyttöiästä ja ongelmista jo tiedetään.

      Poista

Helsinki Home Design

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...